19/08/2019
La gestión de inmuebles y servicios, conocida internacionalmente como Facility Management (FM), es una disciplina esencial para asegurar el correcto funcionamiento de cualquier edificio o infraestructura a lo largo de su vida útil. Tradicionalmente, esta gestión se basaba en documentos dispersos, planos en papel y procesos manuales, lo que a menudo resultaba en ineficiencias y altos costos operativos. Sin embargo, la llegada de la metodología Building Information Modeling (BIM) ha revolucionado la forma en que abordamos el ciclo de vida completo de un proyecto, incluyendo, de manera muy significativa, su fase de operación y mantenimiento. Integrar BIM en el Facility Management no es solo una mejora, es un salto cualitativo hacia una gestión más inteligente, eficiente y proactiva.
En este artículo, exploraremos a fondo qué implica el Facility Management en el contexto de BIM, el papel crucial del profesional encargado de esta tarea, y cómo las herramientas digitales están facilitando esta transformación. Si buscas entender cómo BIM se extiende más allá del diseño y la construcción para impactar directamente en la operación de los activos, estás en el lugar indicado.
¿Qué es Facility Management?
El Facility Management, o gestión de inmuebles y servicios, es la disciplina que se ocupa de coordinar el espacio físico de trabajo con las personas y la propia actividad de la organización. Su objetivo principal es garantizar la funcionalidad del entorno construido, asegurando que esté en óptimas condiciones para que los usuarios puedan desarrollar sus actividades sin interrupciones. A menudo se le conoce en el ámbito empresarial como Servicios Generales (SSGG).
Las responsabilidades del Facility Management son amplias y pueden incluir desde el mantenimiento de edificios, la gestión de servicios (limpieza, seguridad, catering), la administración de espacios, la gestión energética, hasta la planificación de mudanzas o renovaciones. En esencia, busca optimizar la operación de los activos inmobiliarios para que contribuyan al logro de los objetivos de la organización.
El Rol del Facility Manager
El Facility Manager es la figura profesional responsable de implementar y supervisar las tareas propias del Facility Management. Es la persona encargada de asegurar que los edificios y sus servicios asociados funcionen de manera óptima. Esto implica una labor de planificación, ejecución y control constante.
Un Facility Manager debe tener una visión estratégica, ya que su trabajo impacta directamente en la eficiencia operativa y en la experiencia de los ocupantes del edificio. Sus funciones abarcan desde la gestión del presupuesto para operaciones y mantenimiento hasta la negociación con proveedores de servicios, pasando por la supervisión de trabajos de reparación y la implementación de políticas de sostenibilidad. Es un rol que requiere habilidades técnicas, administrativas y de gestión de personas.
Facility Management en un Entorno BIM
Aquí es donde la metodología BIM cobra una relevancia extraordinaria para el Facility Management. BIM es una metodología de trabajo colaborativo que centraliza toda la información de un proyecto de construcción o infraestructura en un modelo digital. Este modelo no es solo una representación 3D, sino que contiene datos detallados sobre cada elemento que lo compone: sus propiedades físicas, su relación con otros elementos, información sobre su fabricante, fecha de instalación, historial de mantenimiento, etc.
Cuando hablamos de Facility Management en un entorno BIM, nos referimos a utilizar este modelo de información enriquecido no solo durante las fases de diseño y construcción, sino también, y de forma crucial, durante la fase de operación y mantenimiento del activo. La información generada y gestionada en BIM durante las primeras etapas del proyecto se convierte en un recurso invaluable para la gestión a largo plazo del edificio.
El (BIM) Facility Manager
La integración de BIM en la gestión de activos ha dado lugar a la figura del (BIM) Facility Manager. Este profesional no solo posee los conocimientos tradicionales de FM, sino que también domina las herramientas y los procesos asociados a la metodología BIM. Su diferenciación radica en su capacidad para aprovechar el modelo de información del activo (AIM) para tomar decisiones más informadas y optimizar las operaciones.
El (BIM) Facility Manager utiliza el modelo digital como una base de datos centralizada y visual. Puede acceder rápidamente a la información sobre cualquier componente del edificio, conocer su estado, programar mantenimientos preventivos, gestionar incidencias y planificar renovaciones con una precisión y eficiencia sin precedentes. La información es su principal activo, y BIM se la proporciona de forma estructurada y accesible.
Conceptos Clave que Conectan BIM y FM
Para entender la sinergia entre BIM y FM, es fundamental conocer algunos conceptos específicos:
El Modelo de Información del Activo (AIM)
Según la norma UNE-EN ISO 19650, el AIM (Asset Information Model) es el modelo de información utilizado para gestionar, mantener y operar un inmueble o infraestructura. Esencialmente, es la evolución del modelo BIM de diseño y construcción, adaptado y enriquecido con la información necesaria específicamente para la fase de operación y mantenimiento. Este modelo contiene datos precisos sobre los elementos construidos, las instalaciones, los sistemas y los servicios, sirviendo como una fuente única de verdad para el Facility Manager.
COBie: Un Formato de Intercambio de Datos
COBie (Construction Operations Building Information Exchange) es un formato de intercambio de información no geométrica desarrollado por la buildingSMART. Está diseñado para capturar y organizar los datos relevantes para la operación y el mantenimiento de un activo, como listas de equipos, hojas de datos de productos, garantías, programas de mantenimiento preventivo y contactos de proveedores. Volcar la información del AIM a un formato como COBie facilita su integración con herramientas de gestión de activos (GMAO).
La Norma ISO 19650
La serie de normas ISO 19650 establece principios y requisitos para la gestión de la información a lo largo del ciclo de vida de un activo construido utilizando BIM. La parte 2 (ISO 19650-2) se centra en la fase de desarrollo de los activos, mientras que otras partes abordan la fase operativa. Seguir estas normas asegura que la información generada durante el diseño y la construcción sea estructurada, precisa y adecuada para su uso posterior en la gestión del activo, lo cual es fundamental para un FM basado en BIM efectivo.
La Dimensión 7D de BIM
La metodología BIM suele describirse utilizando "dimensiones": 3D (geometría), 4D (tiempo), 5D (coste), 6D (sostenibilidad/energía) y 7D (Facility Management/Operaciones y Mantenimiento). La dimensión 7D de BIM se refiere específicamente al uso del modelo de información para la gestión de activos a largo plazo. Permite asociar a cada elemento del modelo datos como el programa de mantenimiento, el coste de las reparaciones, la vida útil esperada, etc., haciendo posible una gestión predictiva y optimizada.
Tareas del Facility Manager con BIM
La integración de BIM transforma y optimiza las tareas tradicionales del Facility Manager. Algunas de las más relevantes incluyen:
- Gestión de Activos: Identificar y localizar rápidamente cualquier activo (una bomba, una unidad de climatización, una luminaria) en el modelo 3D, accediendo a toda su información asociada (modelo, fabricante, fecha de instalación, garantías). La identificación se facilita a menudo mediante identificadores únicos como el GUID.
- Mantenimiento Preventivo y Correctivo: Programar y gestionar órdenes de trabajo directamente desde el modelo. El Facility Manager puede visualizar qué elementos requieren mantenimiento, acceder a manuales técnicos vinculados al modelo y registrar el historial de intervenciones sobre cada activo.
- Seguimiento de Incidencias: Registrar y visualizar incidencias reportadas por los usuarios o detectadas durante las inspecciones, asociándolas a elementos específicos del modelo. Esto facilita la comunicación con los equipos de mantenimiento y el seguimiento de la resolución.
- Gestión de Espacios: Optimizar la distribución y el uso del espacio. El modelo BIM permite analizar la ocupación, planificar reubicaciones o remodelaciones y gestionar inventarios de mobiliario y equipos.
- Planificación de Renovaciones y Mejoras: Utilizar el modelo as-built (el modelo que refleja el estado real del edificio tras la construcción, incluyendo modificaciones) para planificar con precisión futuras intervenciones, evitando interferencias y estimando costes y plazos de forma más fiable.
- Gestión Energética y de Sostenibilidad: Acceder a datos sobre el rendimiento energético de los sistemas y materiales, permitiendo identificar oportunidades de mejora y monitorizar el consumo.
Software para Facility Management y BIM
La gestión del Facility Management en un entorno BIM requiere herramientas tecnológicas que permitan explotar el potencial del modelo de información. Existen diversas soluciones en el mercado, a menudo clasificadas como GMAO (Gestión del Mantenimiento Asistida por Ordenador) o IWMS (Integrated Workplace Management System), que se integran con modelos BIM o formatos como COBie.
Estas plataformas permiten volcar la información del AIM y utilizarla para programar tareas, gestionar órdenes de trabajo, realizar seguimiento de activos, analizar costes operativos y generar informes. Algunas soluciones destacadas en el mercado incluyen:
- Archibus: Una solución IWMS completa que abarca múltiples áreas de gestión de instalaciones.
- Dalux FM: Una plataforma 100% online y móvil centrada en la gestión de mantenimiento.
- EcoDomus: Una plataforma middleware que actúa como Entorno Colaborativo (CDE) para gestionar modelos de información de activos.
- FM Systems: Ofrece un conjunto de sistemas integrados para la gestión de instalaciones.
- Fracttal: Plataforma de mantenimiento inteligente que incluye GMAO y mantenimiento predictivo.
- GMAOLinx: Solución GMAO para la gestión integral del mantenimiento industrial y de edificios.
- IBM Máximo: Un software robusto para la administración y mantenimiento de activos.
- Infraspeak: Solución GMAO inteligente con foco en la conectividad y flexibilidad.
- ONUMA: Herramienta completa para la gestión de edificaciones, desde la programación hasta las operaciones.
- Planon: Innovadora plataforma IWMS.
- Prisma: Solución GMAO que incorpora inteligencia en la gestión de activos.
- TCQi: Permite definir planes de mantenimiento basados en elementos constructivos e instalaciones.
- YouBIM: Software que proporciona acceso inmediato a la información de activos a través de una interfaz 3D del modelo.
Estas herramientas se convierten en aliadas indispensables para el (BIM) Facility Manager, permitiéndole pasar de una gestión reactiva a una gestión proactiva y basada en datos.
El Modelo BIM: La Base para una Gestión Eficiente
Como hemos visto, el modelo BIM es mucho más que un simple archivo 3D. Es una base de datos dinámica que evoluciona a lo largo del ciclo de vida del proyecto. El modelo federado (compuesto por la unión de modelos de diferentes disciplinas, como arquitectura, estructura e instalaciones) y, especialmente, el modelo as-built (que refleja el estado real construido) son cruciales para la fase de FM.
Un modelo as-built preciso, que documente la ubicación exacta de todos los elementos, es esencial para realizar tareas de mantenimiento y reparación de forma eficiente. Poder visualizar la red de tuberías o el cableado eléctrico en su ubicación real, por ejemplo, reduce el tiempo y el coste de las intervenciones y minimiza el riesgo de daños.
Además, gestionar esta información en un Entorno Común de Datos (CDE) que cumpla con la ISO 19650 asegura que todos los involucrados en la operación y mantenimiento tengan acceso a la información correcta y actualizada, garantizando la integridad y la seguridad de los datos.
¿Por Qué BIM es Esencial para el FM Moderno?
La integración de BIM en el Facility Management aporta múltiples beneficios:
- Mejora de la Eficiencia Operativa: Acceso rápido y centralizado a la información reduce el tiempo necesario para diagnosticar problemas, planificar tareas y ejecutar el mantenimiento.
- Reducción de Costes: Una gestión más eficiente y un mantenimiento preventivo basado en datos extienden la vida útil de los activos, minimizan las reparaciones de emergencia y optimizan el consumo de energía y recursos.
- Toma de Decisiones Informada: La disponibilidad de datos precisos y actualizados permite al Facility Manager tomar decisiones estratégicas basadas en el rendimiento real de los activos.
- Mejora de la Comunicación: El modelo visual y la información centralizada facilitan la comunicación entre el Facility Manager, los técnicos de mantenimiento y los usuarios del edificio.
- Cumplimiento Normativo: Mantener registros precisos del estado de los activos y las intervenciones de mantenimiento facilita el cumplimiento de las normativas de seguridad y medio ambiente.
- Optimización del Ciclo de Vida: BIM permite considerar la fase de operación y mantenimiento desde las primeras etapas del proyecto, seleccionando materiales y sistemas que serán más fáciles y económicos de mantener a largo plazo.
El Futuro de la Gestión de Activos: El Profesional BIM FM
La creciente adopción de BIM en la industria AECO (Arquitectura, Ingeniería, Construcción y Operaciones) está generando una demanda cada vez mayor de profesionales con habilidades híbridas: Facility Managers que dominen la metodología BIM. El BIM Facility Manager se posiciona como una figura clave para la gestión eficiente y sostenible de los activos construidos en el futuro.
Para aquellos que, como tú, ven en BIM una herramienta de trabajo para prestar servicios (modelado, coordinación, etc.) y se interesan por la fase de operación, especializarse en Facility Management con BIM es una excelente oportunidad profesional. La formación en BIM Management, especialmente aquella que cubre el ciclo de vida completo del proyecto y la gestión de activos, es fundamental para adquirir las competencias necesarias.
Preguntas Frecuentes sobre Facility Management en BIM
A continuación, respondemos algunas dudas comunes sobre este tema:
¿Qué diferencia hay entre Facility Management tradicional y FM con BIM?
La principal diferencia radica en la información. El FM tradicional se basa a menudo en documentos dispersos y conocimiento tácito. El FM con BIM utiliza un modelo de información centralizado, estructurado y visual (el AIM) que proporciona datos precisos y accesibles sobre cada activo, permitiendo una gestión más proactiva, eficiente y basada en datos.
¿Qué es el AIM y por qué es importante para el Facility Management?
El AIM (Asset Information Model) es el modelo de información derivado del modelo BIM de diseño y construcción, adaptado para la fase de operación y mantenimiento. Es importante porque contiene toda la información relevante sobre los activos del edificio (características, historial, mantenimiento, etc.) en un formato digital y estructurado, siendo la fuente de datos principal para el Facility Manager.
¿Cómo ayuda BIM a reducir los costes de operación y mantenimiento?
BIM ayuda a reducir costes al facilitar el acceso rápido a la información de los activos, optimizar la planificación del mantenimiento (pasando de reactivo a preventivo), mejorar la eficiencia en la resolución de incidencias, permitir una mejor gestión de espacios y recursos, y posibilitar la toma de decisiones estratégicas basadas en datos precisos sobre el rendimiento de los activos.
¿Qué software se utiliza para Facility Management con BIM?
Se utilizan principalmente software de Gestión del Mantenimiento Asistida por Ordenador (GMAO) o Integrated Workplace Management Systems (IWMS) que tienen capacidad para integrar y trabajar con modelos BIM o datos estructurados provenientes de BIM (como COBie). Ejemplos incluyen Archibus, Dalux FM, EcoDomus, Fracttal, IBM Máximo, Planon, entre otros.
¿Es necesario ser un experto en modelado BIM para ser un (BIM) Facility Manager?
No necesariamente se requiere ser un experto en modelado 3D (aunque comprender cómo se crea el modelo es útil), pero sí es fundamental saber cómo navegar por el modelo, acceder y extraer la información relevante, y utilizar las plataformas de gestión que se integran con BIM. Se requiere un sólido conocimiento de los procesos de gestión de información en un entorno BIM (basado en normas como la ISO 19650).
Conclusión
El Facility Management en un entorno BIM representa el futuro de la gestión de activos construidos. Al integrar la rica información contenida en el modelo BIM con las herramientas y procesos de gestión, las organizaciones pueden lograr una eficiencia operativa significativamente mayor, reducir costes a largo plazo y garantizar que sus activos inmobiliarios funcionen de manera óptima durante toda su vida útil. El rol del (BIM) Facility Manager es cada vez más estratégico, requiriendo una combinación de conocimientos tradicionales de gestión de instalaciones y habilidades en la metodología BIM y las herramientas digitales asociadas. Adoptar BIM para el FM no es solo una tendencia, es una necesidad para la gestión inteligente de los edificios del mañana.
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